Dachwartung: Was kostet die Inspektion und welche Pflichten haben Eigentümer?

Was kostet eine Dachwartung?

Eine Sichtprüfung mit Protokoll dauert beim Einfamilienhaus etwa ein bis zwei Stunden und kostet 2026 meist 150 bis 350 €. Werden kleine Schäden gleich behoben, etwa verrutschte Ziegel oder eine lose Firstklammer, sind es 300 bis 800 €. Ein Wartungsvertrag mit festem jährlichem Termin liegt bei 250 bis 500 € im Jahr, häufig einschließlich Anfahrt.

Die Dachrinnenreinigung kostet zusätzlich 100 bis 250 €, wenn sie nicht im Vertrag enthalten ist. Eine Drohneninspektion ist bequem und liefert Fotos, zeigt aber nicht, ob ein Anschluss dicht ist oder ein Ziegel fest sitzt. Für ein gründliches Protokoll gehört der Dachdecker aufs Dach oder zumindest auf das Gerüst und in den Dachraum.

Was bei der Dachwartung geprüft wird

Bei der Eindeckung achtet der Dachdecker auf gebrochene, verrutschte oder lose Ziegel, auf First- und Ortgangsteine, Sturmklammern, Schneefang und Moos. An den Anschlüssen prüft er Schornstein, Gauben, Dachfenster, Lüfter und Halterungen von Antennen oder Solarmodulen. Kehlen und Rinnen werden auf Laub, Korrosion und Gefälle kontrolliert, Fallrohre auf freien Abfluss.

Von innen zeigt der Dachraum, ob Feuchtigkeit eindringt: dunkle Stellen an Sparren und Lattung, nasse Dämmung, Schimmel oder Tierbefall. Bei Flachdächern stehen Abläufe, Notüberläufe, Nähte und Randanschlüsse im Mittelpunkt. Das Protokoll mit Fotos dokumentiert den Zustand und ist im Schadenfall ein wichtiger Nachweis gegenüber Versicherung und Geschädigten.

Wie oft sollte das Dach gewartet werden?

Für ein Steildach am Einfamilienhaus ist ein jährlicher Termin üblich, am besten im Herbst nach dem Laubfall und vor der Sturmsaison. Flachdächer brauchen mehr Aufmerksamkeit: Die Dachabdichtungsnorm DIN 18531 widmet der Instandhaltung einen eigenen Teil, und kein Flachdach soll ohne regelmäßige Wartung bleiben. Üblich sind zwei Kontrollen im Jahr.

Gerichte legen an Gebäude, von denen Gefahr für Passanten ausgeht, strenge Maßstäbe an. Das Oberlandesgericht Köln hielt eine Kontrolle mindestens einmal im Jahr und nach schweren Unwettern für erforderlich, durchgeführt von zuverlässigen Fachleuten und nicht nur als oberflächliche Sichtprüfung (Urteil vom 5. Februar 2004, 12 U 112/03).

Haftung: Wann Eigentümer für Schäden einstehen müssen

Löst sich ein Teil des Gebäudes und verletzt jemanden oder beschädigt eine Sache, haftet nach § 836 BGB der Besitzer des Grundstücks, wenn die Ablösung auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Die Ersatzpflicht entfällt nur, wenn er nachweist, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Fällt bei Sturm ein Ziegel herab, sprechen Gerichte oft zunächst für einen Mangel am Dach.

Den Gegenbeweis erleichtert eine dokumentierte regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb und eine Eindeckung mit Windsogsicherung nach den Fachregeln. Ein früherer Eigentümer haftet nach § 836 Absatz 2 BGB noch ein Jahr nach dem Verkauf, wenn er seine Sorgfaltspflicht verletzt hat. Beim selbst genutzten Einfamilienhaus deckt meist die private Haftpflicht solche Schäden, bei vermieteten Häusern eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Wohngebäudeversicherung: Pflichten bei Sturmschäden

Die Wohngebäudeversicherung zahlt bei Sturm in der Regel ab Windstärke 8, also ab etwa 62 km/h. Die Musterbedingungen des Versicherungsverbands verpflichten Versicherte, die versicherten Sachen stets in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten, ausdrücklich auch Dächer, und Mängel oder Schäden unverzüglich beseitigen zu lassen.

Verletzen Sie diese Obliegenheit, kann der Versicherer je nach Verschulden die Leistung kürzen oder verweigern. Ein Wartungsprotokoll belegt, dass das Dach vor dem Sturm in Ordnung war. Melden Sie Sturmschäden sofort, fotografieren Sie sie und lassen Sie das Dach provisorisch sichern, bevor Regen weitere Schäden anrichtet.

Dachwartung in Kiel: Sturm, Salz und Laub

An der Förde treffen Herbst- und Winterstürme ungebremst auf die Dächer, Kiel liegt in Windzone 2, der Kreis Rendsburg-Eckernförde in Windzone 3. Lose First- und Randziegel, angehobene Bleche und gelockerte Rinnenhalter sind hier die häufigsten Befunde. In Wassernähe greift salzhaltige Luft Bleche und Befestigungen schneller an, was bei der Inspektion besonders beachtet werden sollte.

Steigen Sie nicht selbst aufs Dach. Ab drei Metern Absturzhöhe müssen Dachdecker sich gegen Absturz sichern, und nach § 32 der Landesbauordnung sind für Arbeiten vom Dach aus sicher benutzbare Vorrichtungen wie Sicherheitsdachhaken anzubringen. Die Arbeitskosten der Wartung können Sie nach § 35a EStG zu 20 Prozent von der Steuer abziehen, höchstens 1.200 € im Jahr.