Dachausbau: Was kostet es, den Dachboden zur Wohnfläche auszubauen?

Was kostet ein Dachausbau?

Als grobe Orientierung nennen Baukostenauswertungen für 2026 rund 1.000 € pro Quadratmeter ausgebauter Wohnfläche, einschließlich Heizungsinstallation. Für 50 m² sind damit etwa 50.000 € einzuplanen, je nach Größe, Zustand und Ausstattung liegen die meisten Projekte zwischen 30.000 und 60.000 €. Für Fachplanung und Bauvorlagen kommen rund 10 Prozent hinzu.

Den Preis treiben vor allem der Zustand des Daches und die Ausstattung. Muss für die Dämmung ohnehin neu gedeckt werden, kostet die Aufsparrendämmung mit Eindeckung etwa 200 € je Quadratmeter Dachfläche. Ein Bad, neue Leitungen, Gauben und eine feste Treppe erhöhen die Summe deutlich. Abbruch, Entsorgung und Bodenbeläge sind in vielen Faustwerten nicht enthalten.

Eignet sich Ihr Dachboden für den Ausbau?

Entscheidend ist die nutzbare Höhe. Nach § 47 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein müssen Aufenthaltsräume im Dachraum über mindestens der Hälfte ihrer Netto-Raumfläche 2,20 m lichte Höhe haben; Bereiche unter 1,50 m zählen dabei nicht mit. Ein steiles Satteldach mit hohem Kniestock erfüllt das eher als ein flach geneigtes Dach. Fehlt Höhe, schaffen Gauben oder ein angehobenes Dach Platz.

Prüfen lassen sollten Sie außerdem die Tragfähigkeit der Decke unter dem Dachboden, denn Estrich, Möbel und Personen belasten sie mehr als ein Abstellraum. Auch Sparren und Pfetten werden begutachtet, bevor Dämmung und Verkleidung sie verdecken. Ein Dachdecker oder Zimmerer erkennt bei einer Begehung, ob Holzschäden vorliegen oder die Eindeckung bald erneuert werden muss.

Dämmung, Dachfenster und Wärmeschutz

Wird der Dachraum beheizt, muss die Dachfläche gedämmt werden. Für erneuerte Dachflächen schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG, einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) vor, für neue Dachflächenfenster einen Uw-Wert von 1,4 W/(m²K). Ist die Eindeckung intakt, wird meist zwischen und unter den Sparren gedämmt. Steht ohnehin eine Neueindeckung an, ist die Aufsparrendämmung von außen die bessere Lösung.

Unter dem Dach wird es im Sommer schnell heiß. Dämmstoffe mit hoher Wärmespeicherfähigkeit wie Holzfaser, ein außen liegender Sonnenschutz an den Fenstern und eine sorgfältig verklebte Dampfbremse machen den Unterschied. Fehler in der Luftdichtheitsschicht führen zu Tauwasser in der Konstruktion und sind später nur mit großem Aufwand zu beheben.

Treppe, Rettungsweg und Brandschutz

Ein Dachraum mit Aufenthaltsraum braucht nach § 34 der Landesbauordnung eine notwendige Treppe. Einschiebbare Treppen und Leitern sind nur als Zugang zu einem Dachraum ohne Aufenthaltsraum erlaubt. Oft ist dafür eine neue Deckenöffnung nötig, die das Geschoss darunter verändert. Planen Sie Lage und Laufbreite der Treppe deshalb früh mit.

Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht zwei Rettungswege. Der zweite kann ein Fenster sein, das die Feuerwehr erreicht. Es muss nach § 37 im Lichten mindestens 0,90 × 1,20 m groß sein, die Brüstung darf höchstens 1,20 m hoch liegen und ein Dachfenster höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante entfernt sein. In Schlafräumen und Fluren sind Rauchwarnmelder Pflicht.

Genehmigung: Was der Dachausbau in Schleswig-Holstein braucht

Der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnraum ist eine Nutzungsänderung und nicht verfahrensfrei. Liegt Ihr Haus im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, genügt nach § 62 der Landesbauordnung die Genehmigungsfreistellung, auch mit neuen Dachgauben. Sie reichen die Bauvorlagen bei der Gemeinde ein und dürfen einen Monat später beginnen, wenn die Gemeinde kein Verfahren verlangt.

In anderen Fällen ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nötig. Bauvorlagen erstellt eine bauvorlageberechtigte Person. Der Landtag berät seit Juni 2026 eine Änderung der Landesbauordnung, die Dachausbauten zur Wohnraumschaffung weiter erleichtern soll; in Kraft ist sie Stand November 2026 noch nicht. Bei Kulturdenkmalen kommt die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde hinzu.

Rechenbeispiel: 50 m² Wohnfläche unter dem Satteldach

Angenommen wird ein Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren mit intakter Eindeckung und ungenutztem Dachboden, der zu 50 m² Wohnfläche ausgebaut wird. Mit dem Faustwert von 1.000 €/m² ergeben sich rund 50.000 € einschließlich Dämmung, Trockenbau, Fenstern, Elektro und Heizung. Für Planung und Statik kommen etwa 5.000 € hinzu.

Soll eine Gaube für mehr Stehhöhe sorgen, steigt die Summe um 5.000 bis 17.000 € auf etwa 60.000 bis 72.000 €. Ein Duschbad und eine neue Treppe sind dabei noch nicht eingerechnet. Muss das Dach zusätzlich neu gedeckt werden, lohnt sich die Aufsparrendämmung, weil Gerüst und Eindeckung ohnehin bezahlt werden.

Förderung, Steuer und Dachausbau in Kiel

Gefördert werden nur die energetischen Teile. Dämmung und Fenster können als BAFA-Einzelmaßnahme auch beim Ausbau bisher unbeheizter Räume bezuschusst werden, mit 15 Prozent und einem U-Wert der Dachfläche von 0,14 W/(m²K). Trockenbau, Treppe und Bad sind nicht förderfähig. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden, der Vertrag steht unter der Bedingung der Förderzusage.

In Kiel liegen Bauaufsicht und Denkmalschutz beim Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation; Bauanträge lassen sich seit September 2025 digital einreichen. Für neue Gauben und Dachfenster gelten die Windlasten der Windzone 2, im Kreis Rendsburg-Eckernförde Windzone 3. Holen Sie für Dacharbeiten, Zimmerei und Ausbau Angebote ein, die dieselben Leistungen enthalten.